Eine Miete, die jedes Jahr steigt, ein Kredit, dessen Gesamtkosten zögern lassen: Die Wahl zwischen Mieten und Kaufen im Jahr 2026 reduziert sich nicht nur auf eine persönliche Vorliebe. Die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt haben sich in den letzten zwei Jahren erheblich verändert, und die klassischen Anhaltspunkte funktionieren nicht mehr ganz. Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, verdienen einige aktuelle Daten eine sorgfältige Betrachtung.
Rentabilitätsdauer des Immobilienkaufs: die Schwelle, die sich verändert hat
Sie fragen sich, ab wie vielen Jahren ein Kauf vorteilhafter wird als eine Miete? Dieser Zeitraum variiert je nach Städten, Zinsen und Preisen pro Quadratmeter. In Paris, mit Zinssätzen um 3,2 % über 25 Jahre und Preisen, die nach einer Korrektur nicht mehr gestiegen sind, ist die Rentabilitätsschwelle des Kaufs von 29 Jahren im Jahr 2024 auf 21 Jahre im Jahr 2025 gesunken.
Konkreter gesagt hat ein Haushalt, der plant, mehr als zwanzig Jahre in seiner Wohnung zu bleiben, jetzt ein Interesse daran, in der Hauptstadt zu kaufen. Diese Berechnung basiert auf dem Vergleich der Gesamtkosten des Kredits (Zinsen, Versicherung, Notarkosten, Grundsteuer) und der Summe der über denselben Zeitraum gezahlten Mieten.
Für mittelgroße Städte, in denen die Preise niedriger sind, liegt diese Schwelle oft unter fünfzehn Jahren. Dies ist ein Kriterium, das im Immobilienleitfaden von Tout Immo detailliert beschrieben wird, der einen lokalen Ansatz zur Berechnung bietet. Die Idee ist einfach: Je länger Sie bleiben, desto mehr überwiegt der Kauf. Wenn Sie alle fünf Jahre die Stadt wechseln, bleibt die Miete fast immer kostengünstiger.
Mieterhöhungen im Jahr 2026: Die Miete verliert ihre Flexibilität
Eines der klassischen Argumente für die Miete ist die Mobilität. Man unterschreibt einen Mietvertrag, kann mit einer Kündigungsfrist ausziehen, keine Notarkosten oder Verkaufsaufwand. Auf dem Papier ist das immer noch wahr.
In der Realität hat sich die Situation jedoch verändert. Laut dem Barometer SeLoger-Meilleurs Agents sind die Mieten in Frankreich im Durchschnitt um 2,6 % innerhalb eines Jahres zum 1. Juli 2026 gestiegen, und um 4,7 % in Paris. Dieser Anstieg schmälern das Budget der Mieter und verringert den monatlichen Kostenunterschied zu einer Kreditrückzahlung.
Ein weiterer bemerkenswerter Fakt: Eine Studie von Maslow.immo, die sich auf fast 30.000 Mietverträge bezieht, zeigt, dass die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Mieter von 28,3 Monaten im Jahr 2019 auf 37,6 Monate im Jahr 2025 gestiegen ist. Das entspricht einem Anstieg von 33 %. Die Mieter bleiben länger, oft aus Zwang (Mietdruck, Schwierigkeiten, etwas Besseres zu finden) und nicht aus Wahl.
Diese Daten stellen die Vorstellung in Frage, dass Mieten mit Flexibilität gleichzusetzen ist. Wenn der Markt angespannt ist und die Mieten steigen, wird ein Umzug zu einem finanziellen Risiko, nicht zu einem Vorteil.
Immobilienprojekt und Besteuerung: Was wirklich ins Gewicht fällt
Über die Berechnung von Kreditrate gegen Miete hinaus spielt die Besteuerung eine entscheidende Rolle. Ein Eigentümer, der selbst in seiner Immobilie wohnt, zahlt keine Steuer auf eine mögliche “fiktive Miete” (den Mietwert seiner eigenen Wohnung). Das ist ein unsichtbarer, aber realer Vorteil auf lange Sicht.
Für diejenigen, die eine Mietinvestition in Betracht ziehen, bleibt das LMNP-Regime (nicht professioneller möblierter Vermieter) ein Hebel für die Rentabilität, aber die Reform von 2025 hat die Behandlung der Abschreibungen geändert. Die LMNP-Abschreibungen werden nun in die Berechnung des Verkaufsgewinns reintegriert, was den netten steuerlichen Vorteil verringert. Ein Punkt, der in jede Berechnung der Mietrendite einfließen sollte.
Die konkreten Kriterien, die vor einer Entscheidung zu bewerten sind
- Die voraussichtliche Dauer des Wohnens: Unter sieben bis acht Jahren ist die Miete in der Regel günstiger, sobald die Erwerbsnebenkosten berücksichtigt werden
- Der monatliche Aufwand: Die Kreditrate sollte 35 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten, eine Regel, die die Banken seit den Empfehlungen des HCSF anwenden
- Die Fähigkeit zur Eigenkapitalbildung: Ohne Eigenkapital steigen die Gesamtkosten des Kredits erheblich und verlängern die Rentabilitätsschwelle
- Die voraussichtliche Entwicklung der Einkünfte: Ein Kauf rechtfertigt sich mehr, wenn die Einkünfte stabil oder steigend sind, da die Rate fix bleibt, während die Mieten jedes Jahr steigen
Kaufen oder Mieten im Jahr 2026: drei Profile, drei unterschiedliche Antworten
Es gibt keine eindeutige Antwort. Lassen Sie uns drei typische Situationen betrachten, um dies zu veranschaulichen.
Der junge Berufstätige zu Beginn seiner Karriere
Starke berufliche Mobilität, begrenzte Ersparnisse, Unsicherheit über die Wohnstadt auf mittlere Sicht. Die Miete bleibt die rationale Wahl für dieses Profil, vorausgesetzt, man bleibt nicht aus Trägheit Mieter, wenn sich die Situation stabilisiert.
Das etablierte Paar mit regelmäßigen Einkünften
Lebensprojekt, das in einer Stadt verankert ist, angespartes Eigenkapital, voraussichtliche Einkünfte. Der Kauf ergibt hier vollkommen Sinn, zumal die aktuellen Zinsen, obwohl höher als 2021, einen kontrollierten Kreditkosten über 20 oder 25 Jahre ermöglichen.
Der Vermögensinvestor
Für denjenigen, der eine Mietrendite sucht, hält der Mangel an Mietwohnungen in vielen Ballungsräumen die Belegungsraten hoch. Der angespannte Mietmarkt spielt zugunsten des Investors, aber die Nettorentabilität hängt vom gewählten Steuermodell und dem Kaufpreis ab. Eine präzise Berechnung, die die LMNP-Reform einbezieht, ist notwendig, bevor man sich auf den Weg macht.
Der Immobilienmarkt von 2026 ist weder euphorisch noch in der Krise. Die Preise stabilisieren sich, die Zinsen bleiben über 3 %, die Mieten steigen. In diesem Kontext ist die richtige Frage nicht “Sollte man kaufen oder mieten” im Allgemeinen, sondern “Wie lange werde ich in dieser Wohnung bleiben und welchen monatlichen finanziellen Aufwand kann ich tragen, ohne mein Budget zu gefährden”. Die Antwort auf diese beiden Fragen entscheidet fast immer die Debatte.